I. De ce Grecia?

Grecia atrage mii de turiști români în fiecare an, iar mulți dintre ei se întorc pentru a investi în imobiliare. Clima mediteraneană, mareele curate, siguranța, prețurile accesibile în comparație cu alte țări ale UE, Grecia este o alegere populară. Cu toate acestea, procesul de cumpărare a unei proprietăți în Grecia este mai birocratic decât în alte țări și implică pași clari, multiple agenții și asistență juridică specializată.

II. Alegerea proprietății și ce trebuie verificat

Alegerea sistemului de imobilizare potrivit necesită o analiză atentă a diverșilor factori:
– Siguranța zonei, parcuri, acces la transport, spitale, școli;
– Suprafața reală a proprietății în raport cu suprafața declarată în contracte;
– Legalitatea construcțiilor: există frecvente cazuri de nereguli urbanistice care trebuie reglementate;
– Sectorul tehnic: instalații, structură, rezistență seismică,
– Posibilitatea de închiriere și amortizarea investiției.

Compararea prețului real cu cel legal pe metru pătrat și estimarea randamentelor din chirie pot determina cea mai accesibilă opțiune.

III. Verificări juridice și tehnice

Odată ce proprietatea este selectată, este recomandabil să consultați un avocat care se ocupă de proprietate și coordonează verificarea juridică și tehnică:
– Verificarea titlurilor de proprietate?
– Verificarea eventualelor ipoteci, litigii, sechestre sau datorii.
– Documente de legalizare a clădirii?
– Declarații fiscale E9 și facturi de electricitate?
– Lista bunurilor mobile incluse în vânzare.

Din punct de vedere tehnic, inginerul autorizat va emite certificatul de legalitate și certificatul energetic. Pentru teren se analizează situația juridică (exproprieri, arii protejate, păduri, zone arheologice etc.).

IV. Pregătiri: cont bancar și procură

Este necesar:
– Emiterea NIF (Număr de Identificare Fiscală Grec);
– Procură detaliată, legalizată la notar, pentru avocat, semnată fie în Grecia, fie la un notar român și autentificată/desigilată.
Procurile trebuie să includă toate sarcinile posibile: plata avansului, semnarea contractului final, înregistrarea la cadastru, depunerea declarației fiscale, repartizarea către un contabil etc.

Cât costă? Costurile estimează proprietatea la 100.000 de euro.

• Taxă de transfer: 3.000 de euro
• Taxă municipală: 300 de euro
• Comision agenție: 2.500 euro
• Notar: 1.500 €
• Avocat: 2000 €
• Traduceri: 300 de euro
• Taxă de înregistrare a terenului: 500 de euro
• Total aproximativ: 10,10 € (10,1%)

⚠️ Atenție la costurile observate!
Deși costul estimat pentru tranzacțiile imobiliare în Grecia (taxa de transfer, notar, avocat, inginer, comision de agenție, traducători) este în practică de 10-12% din valoarea proprietății , dacă un cumpărător străin încearcă să se ocupe singur de întregul proces, fără sprijinul unui avocat, inginer și contabil specializat, costul poate ajunge cu ușurință la 18-20% sau mai mult.

Acest lucru se întâmplă deoarece:

• erori administrative (de exemplu, taxe plătite de două ori, amenzi),
• traduceri neconforme ?
• consultări multiple și costisitoare cu notari notari sau notari publici ;
• luarea de sume în avans în absența unor contracte preliminare bine redactate?
• amenzi pentru nerespectarea legislației fiscale locale .

Din acest motiv, se recomandă ca orice cumpărător străin să fie asistat de un avocat local cu experiență în tranzacții imobiliare și de un furnizor de servicii contabile cu cunoștințe despre regimul fiscal aplicabil nerezidenților .

V. TVA la achiziționarea de bunuri imobiliare

În mod normal, pentru proprietățile noi (cu o autorizație emisă după 1 ianuarie 2006), cumpărătorul va trebui să plătească TVA de 24%.
Cu toate acestea, în conformitate cu Legea 4646/2019, Grecia a suspendat aplicarea TVA-ului pentru proprietățile noi.
Așadar, în prezent:
– Nu există TVA pentru proprietăți, ci doar un impozit pe transfer de 3%;
– Aceasta este o perioadă fiscală favorabilă pentru achiziționare.
Pentru cei care cumpără pentru prima dată, se aplică reduceri în funcție de valoarea proprietății și de numărul de copii.

VI. Contract final și transfer

Contractul se semnează la biroul notarial. După semnare, contractul se înregistrează la Registrul Funciar sau la Oficiul de Cadastru. Transferul se finalizează prin primirea unui certificat oficial de transfer.

VII. După cumpărător – ce este aceasta?

Obligații administrative:
– Racordarea la utilități (electricitate, apă, canalizare);
– Informarea administratorului blocului;
– Notificarea chiriașilor, după caz.

Obligații fiscale:
– Declararea proprietății pe formularul E9,
– Declarație privind veniturile din chirii;
– Plata impozitului anual ENFIA, care se calculează în funcție de valoarea obiectivă.

Chiar și chiriile colectate în interiorul unei limite de pe terenuri trebuie declarate în Grecia.

VIII. Concluzii

Grecia oferă oportunități excelente pentru investiții imobiliare, dar procesul necesită atenție profesională și perseverență. Prin consultarea unui avocat specializat, inginer și contabil, cumpărătorul străin poate evita greșelile și se poate bucura de un proces sigur și legal.