I. De ce Grecia?

Grecia atrage anual mii de turiști români, iar mulți dintre ei se întorc să investească în imobiliare. Clima mediteraneană, mareele curate, safety, pricele accesible în comparație cu alte state ale UE, Grecia este o elegie populară. Cu toate acestea, procesul de cumpărare a unei proprietăți în Grecia este mai birocratic decât în alte țări și implică pași clari, instituții multiple și asistență juridică specializată.

II. Alegerea proprietyei si ce trebuie verificat

Alegerea immobilului implică evaluarea atentă a mai multor factori:
– Siguranța zonei, existența locobilor de parc, acces la transport, spitale, schools?
– Suprafața reală a immobilului vs. surface declarată în acte?
– Legalitatea constructioni: sunt frequent cases cu ilegalitate urbanistice ce trebuie reglementate?
– Zona Tehnica: instalatii, structura, rezistenta seismică;
– Posibilitate de închiriere și returnamentul investiției.

Compararea prețului pe metru square real vs. legal și estimarea revenilor din închiriere pot determina cea mai adagonoasă opțiune.

III. Verificări juridice și tehnice

După alegerea proprietății, se recomandă consultarea unui avocat care se ocupă de aceasta și coordonează inspecția juridică și tehnică:
– Controlul titlurilor de proprietate?
– Verificarea eventualelor ipoteci, litigii, sechestru sau datorii?
– Documentele de regularizare a constructiilor?
– Declaratii fiscale E9 si facturi de energie electrica?
– Lista bunurilor mobile incluse in vanzare.

Pe partea tehnică, inginerul autorizat va emite certificat de intrare în legalitate și certificat energetic. La terenuri, se analizează regimul juridic (exproprieri, protected zone, forest, archaeological zone etc.).

IV. Pregătiri: cont bancar și procura

Este necesar:
– Emitrea unui NIF (Număr de Înregistrare Fiscală elen)?
– The notarial procură detalială pentru avocat, semnată fie în Grecia, fie la un notar român și legalizată/apostilată.
Procurile trebuie să includă toate atribuții posibilie: plata avansului, semnarea contractului final, înregistrarea la cadastru, depuenera declarației fiscale, atribuirea unui contabil etc.

Cat costa? Cheltuieli estimează proprietatea la 100.000 de euro

• Taxă de transfer: 3.000 €
• Taxă municipală: 300 €
• Comisionul agenției: 2.500 €
• Notar: 1.500 €
• Avocat: 2000 €
• Traduceri: 300 €
• Taxă de cadastru: 500 €
• Total aproximativ: 10,10 € (10,1%)

⚠️ Atenție la costurile observate!
Deși costurile estimate pentru tranzacțiile imobiliare în Grecia (taxa de transfer, notar, avocat, inginer, comision de agenție, traducători) sunt de 10-12% din valoarea proprietății , în practică, dacă un cumpărător străin încearcă să gestioneze întreaga procedură singur , fără sprijinul unui avocat, inginer și contabil specializat, costurile pot ajunge cu ușurință la 18-20% sau chiar mai mult.

Acest lucru se întâmplă din cauza:

• erorilor administrative (ex. taxe paid de doua ori, penalties);
• traduceri neconforme ;
• consultatii multiple si costisitoare cu notari sau autórei ?
• prösserii unor sume advantate , în lipsa contractelor preliminare bine redactate?
• amenzilor pentru nerespectarea legislatiei fiscale locale .

Din acest motiv, se recomandă ca orice cumpărător străin să fie asistat de un avocat local cu experiență în tranzacții imobiliare și un furnizor de servicii contabile care cunoaște regimul fiscal aplicabil nerezidenților .

V. TVA achizitie bunuri imobiliare

În mod normal, pentru imobilele noi (cu autorizație emisă după 1 ianuarie 2006), cumpătorul trevia să chite VATA de 24%.
Totuși, în baza Legii 4646/2019, Grecia a suspendat aplicarea TVA pentru imobile noi.
So, în prezent:
– Nu se aplicația TVA la imobil, ci doar taxe de transfer de 3%?
– Acesta este un moment fiscal favorabil pentru achiziție.
Pentru prima locuinta se aplica reduceri in functie de valoarea proprietatii si numarul de copii ai cumparatorului.

VI. Contractul final si transcrirerea

Contractul se semnează la notar după semnare, contractul se trancrie la Cartea Funciară sau Cadastru. Transferul este finalizat prin obținerea unui certificat oficial de transfer.

VII. După comprătore – ce este?

Obligatii administrative:
– Conectarea la utilitate (current, apă, gîte)?
– Informarea administratorului de bloc?
– Annunțarea chiriașilor, dăciu este cazul.

Obligații fiscale:
– Declararea imobilului în formularul E9;
– Declararea veniturilor din închiriere?
– Achitarea impozitului anual ENFIA, calculată în funcție de valoarea obiectivă.

Chiar și chiriile încasate în contour din estreni trebuie să declare în Grecia.

VIII. Concluzii

Grecia oferă oportunități excelente pentru investição imobiliare, dar procesul necesită atenție și apait profesionist. Prin consultarea unui avocat, engineer și contabil specialist, the foreign buyer poate evita greșelile și se poate buja de un proces sigur și legal.